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北京章哥,房地产从业20年,买房通晓业内门道,理清我不做所谓的思路“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房
一
Q:
我想咨询一下我们家现在的建议换房策略。目前有的北京是15年购入的一套芍药居80平的两居,贷款还有190万。买房孩子今年入小学,理清就在小区内,思路按理说学区的购房质量在朝阳还行,孩子妈妈工作地离小区开车15分钟,建议通勤距离也很好。北京但是买房小区居住体验不佳,房子户型一般,理清孩子大了也不够住。工作原因副中心两居公租房一套,居住环境好且能上那边的北京学校。
现在想咨询是否是比较好的换房时机,综合学区通勤和居住环境,是否应当购置二套,还是置换一套,具体应该买在哪里比较合适,太阳宫是好选择吗?目前能再拿400万出来。
A:
1、换到通州,通勤只能看自己的感受,居住环境如果换到通州则肯定提高啊。但学区那就至少没提高了,从学校排名和房子溢价来说是降低的。
换到太阳宫则是学区没什么本质的变化,通勤看自己。居住环境看预算了。如果总价高,居住体验就能提高,增加的不多就未必改善了。
2、贷款还有190万,能拿400万出来,那如果换房的话是增加210万的总价,还是增加210万的首付?也就是如果置换的总预算是多少?
或者这么说吧,芍药居80平两居的总价大概在500来万吧,卖房的话减去贷款能套现300来万。即便是不贷款,加上400万也是700来万了。
这总价在通州肯定能买到非常宜居的,但一般来说有些总价偏高,流动性大多弱于市区。所以确定是长期自住再置换吧,过几年还想换房的话那就得选好小区和房子了。
3、是否购置二套?那现在这套怎么安排?既然是学区房,那房价中就包含溢价,我估计现在怎么也得还有20%左右吧。
也就是说,如果出租,那租金收益率低于朝阳平均值20%。如果自住,那居住的性价比方面也有20%的闲置。另外还得承担这部分溢价的保值风险。
如果买在通州则看地段儿+小区,从居住的性价比来说,郊区一般都略低于市区。但离市区近的地铁沿线则等同于市区,比如物资学院一带,性价比和朝阳一样。其他板块则看具体情况,单独算账吧。
如果买在太阳宫那就是单纯算账了,或者是看预算。预算较高的大户型或豪宅一般都溢价低,典型的太阳公元一类的,预算不太高的则是和芍药居差不多,改变的只是居住环境。
4、简单就这情况吧,我没有明确建议,只是列出这些情况供参考,具体问题具体分析。另外从房价走势来说,太阳宫普宅性质的是肯定整体占优的(溢价另算)。
仅供参考。
二
Q:
我家有俩娃,现住在丰台角门东69平米顶层两居,月供9000。我在苏州桥附近上班,想兼顾上班和孩子上学,老大27.9上小学,老二31.9上小学。
目前考虑,方案一是在苏州桥附近买一套上车房,首付预算100万,贷款200万左右的房子,一居室,然后以租养租。目前搜了小南庄,车道沟南里,厂洼小区周边这些,对学区没有特别高的要求。
方案二是考虑把角门房卖了,估计也就卖260万到手130万,赔了100多万,在苏州桥附近首付200万,贷款300万,换一个大两居。未来等老二上完学,这几个小区的上车房会不会不好出手,砸在手里?有何建议?
A:
1、对学区没有特别高的要求,300万买海淀学区房中的占坑儿房,然后以租养租?意义不太大,主要是算不过账来。相当于说用3%的利率贷款,然后去做年化收益2%的生意,不划算吧?
或者说为了孩子买学区房是正常的,买占坑儿房也是常规选择。但您家是俩宝,导致不能大宝上学后就卖房,所以多持有几年是无奈的选择。但这就甭太追求以租养租了,这是没办法的办法,但谈不上好办法。
2、卖了角门的买500万的,这跟300万的在本质上区别不大,因为溢价比例降不下太多,顶多10%左右吧。毕竟海淀的平均房价高,一般都得至少超过大几百万的,才相对容易买到溢价低的。
另外如果500万就能买到大两居,那这小区大概率是老公寓的性质。自住角度有可能挺舒服的,但价格走势一般偏弱,否则也不可能这价格。甚至说500万能买到的大两居,大概率都有硬伤,那就更影响价格走势+流动性了,肯定不好出手。
而且大两居也得单独计算租售比,否则居住角度的性价比有可能不太高,一般不如小两居。出租的话租金收益也有可能偏低,但溢价比例一般是和普宅同等的,至少差不多。
3、砸手里不至于,海淀的房子只要要价不太高就都不难出手。但毕竟今年就是入学大趋势的拐点了,低谷期至少持续到2031年,如果到时候没有鼓励政策,溢价部分有可能受影响。
4、我没明确建议,常规建议是既然对学区没有明确要求,那就多看房,同时一房一议的计算每套房的溢价率,尽量买相对低的。这种时期是有可能的,那就能做到性价比高+各项兼顾了。
仅供参考。
三
Q:
孩子集体户,在西城月坛租房上学,小学四年级,在京无房。看房价下行,考虑买房。购房需求:自住或出租抗通胀,落户。自住品质要求不高,安全、生活便利即可。预算:总价不超500W,两居,300存款+200组合贷。
考虑大致三种方案:
1、买西城老破小自住。不过学区溢价仍高,也拿不准买了之后初中、高中是否离家近。
2、丰台大兴或其他非学区买房,保值抗通胀,房子出租,继续租房上学。
3、持现金不买房。等孩子上完中学后,看家庭通勤或居住需求买房。
请您帮分析下,我应该采用哪种方案,以及26年是否是买房好时机?
A:
1、初中应该都在学区内,不会太远,高中则看成绩呗,分数高的话随便挑学校。溢价的话降了一些了,不过500万很难买到相对低的,毕竟这基本就是占坑儿房的价格区间,溢价还大多偏高呢。
这看看是否能捡漏儿吧,这种时期有可能,但常规来讲得1500万起步才相对好买到溢价低的。
或者说这方案看自己的喜好吧,房子是用来住的,真喜欢西城这环境就买。但考虑好,居住的性价比是肯定偏低的,出租的话租金也低,还得承担溢价部分的保值风险。
2、丰台或大兴,那就看具体的板块和小区呗。不过如果是为了出租,或者说是换租,那朝阳才是首选,租金收益在北京最高。另外大兴的话得具体算账,因为郊区大多数的租金收益是略低的,毕竟人们到郊区租房多数都是图价格低。
3、持币不买房,那就看是否有稳妥+高息的理财渠道了。现在北京平均租金收益是1.8%,小户型非学区房能到2%以上,最高2.5%。五大行存款利息一般是1.5%,国债1.7%。自己计算持币vs持房哪个划算吧?
不过目标如果是西城学区房,那从静态收益来说肯定是持币合适。因为西城的平均租金收益也就1.3-1.4%,老破小不过是1.5%左右,也就是大多数低于银行存款利息。
4、哪种方案看自己的考虑了,我分析不了什么,只能是列出这些情况供参考而已。我认为现在算买房合适的时候,就因为平均租金收益超过同期利率了。这种情况在北京楼市历史上就出现过三次,每次都是经济危机+房价相对低的时候。
仅供参考。
四
Q:
本来是想换房到西红门的,但后来觉得既然和亦庄的差不多那何必不换个学校好的。但听说亦庄的竟然有学区溢价就犹豫了,感觉不太值了,所以上次跟您说没换,您还有什么建议吗?
还是400万左右的总价预算,我们用不上学区,但也希望学校好,这样算优质配套,只是如果有溢价就感觉不合适了。
A:
1、“还”有什么建议?我上次是不是就没什么建议吧?一般来说我只是会列出各种情况供您参考,不会提什么明确的建议。
2、既然是用不上学位就甭买带溢价的学区房呗。可您又希望学校好,这有点儿不是太好办。毕竟一分钱一分货,尤其现在入学高峰也还没完全过去,只能说有捡漏儿的可能吧,但都是靠运气。
打个比方这就跟买衣服似的,想买大牌儿,但不想支付品牌价值,那就只能是等促销机会了,要不然不好买到。
3、要不看看朝阳的吧,有那种只有中学对口头部初中的房子,没有学区溢价,用不上学位也不吃亏,相对来说算性价比高的。
或者看看丰台的东高地学区,学校很不错,也没有学区溢价。不过这里老房居多,看是否觉得合适吧。
4、其他的没建议了。要不就多看看学区房,这种行情不好的时期有可能淘到没溢价的学区房,看运气了。
仅供参考。
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